房貸試算：使用說明與常見問題

房貸通常是一生中最大的負債，動輒 20～30 年。簽約前先用本工具抓出每月還款金額，確認它佔家庭收入的比例（一般建議不超過 1/3），才不會被月付金壓垮生活。本計算機支援本息平均攤還、本金平均攤還與寬限期，並列出完整攤還表，讓你看清每一期繳的本金與利息分別是多少。

月付金該佔收入多少？「1/3 法則」的正確用法

「月付不超過收入 1/3」是常聽到的安全線，但很多人算錯了兩件事：

• 要算「所有貸款」的總月付，不是只算房貸。房貸＋車貸＋信貸＋卡循環，全部加起來除以月收入，這才是銀行看的「負債收入比（DTI）」。
• 用「稅後可支配收入」而不是帳面月薪。扣掉勞健保、所得稅之後，你真正能動用的錢才是分母。

銀行核貸的 DTI 上限常見在 60～70%，但那是「借得到」的上限，不是「過得好」的建議。對家庭現金流而言，把所有貸款月付壓在可支配收入的 1/3 以內，才留得下錢存緊急備用金與投資。若月付已逼近 40%，一次升息或一次失業，財務就會非常緊繃。

利率只差 0.25%，30 年會差多少？

很多人為了 0.1%、0.25% 的利率覺得「差不多啦」。實際算一次你就會願意去比價。以貸款 1,000 萬、30 年、本息平均攤還為例：

• 利率 2.10%：每月還 37,464 元，總利息 348.7 萬
• 利率 2.35%：每月還 38,737 元，總利息 394.5 萬

只差 0.25%，每月多繳 1,273 元看似不多，但 30 年下來總利息多付約 45.8 萬元——足夠買一台車。所以簽約前多問兩三家銀行、或日後評估轉貸，投報率其實非常高。

寬限期：前期輕鬆，真實代價是多少？

寬限期內「只還利息、不還本金」，前幾年月付大幅降低，聽起來很誘人。但本金完全沒有減少，代價會在後面一次還給你。

同樣 1,000 萬、2.1%、30 年，若申請 3 年寬限期：

• 寬限期內每月只繳 17,500 元（純利息，本金一毛沒還）
• 寬限期滿後，月付跳到 40,463 元（比沒寬限的 37,464 高約 3,000）
• 總利息從 348.7 萬升到 374 萬，等於多付約 25.3 萬元

寬限期適合「前期現金流真的很緊、但確定幾年後收入會提升」的人（例如剛買房要裝潢、或準備轉職加薪）。若只是想讓月付數字好看，那多付的 25 萬並不划算。

本息平均 vs 本金平均：實際差 32.8 萬

簽約時要選還款方式，兩者的差別在於「本金什麼時候還」：

• 本息平均攤還：每月還款金額固定（本例 37,464 元），現金流最好規劃，是多數人的選擇。但前期繳的多半是利息。
• 本金平均攤還：每月償還的本金固定，月付前高後低。本例首期要繳 45,278 元，最後一期降到 27,826 元。

因為本金降得快，本金平均的總利息只要 315.9 萬，比本息平均省下約 32.8 萬，代價是前期月付多將近 7,800 元。若你前幾年現金流撐得住，本金平均是實質更省的選擇；若前期就很吃緊，本息平均比較安全。

簽約前一定要問銀行的 5 件事

1. 優惠期過後的利率是多少？ 很多方案前 1～2 年低利，之後跳回一般利率。要問清楚「加碼後」的實際利率，而不是只看首期優惠。
2. 有沒有綁約期與提前清償違約金？ 綁約期內提前還清或轉貸，可能被收違約金，會吃掉你轉貸省下的利息。
3. 開辦費、帳管費、鑑價費各多少？ 這些一次性費用會拉高實際成本，比較不同銀行時要一起加進去算。
4. 寬限期怎麼算、能不能中途取消？ 有些銀行允許提前結束寬限期改為正常攤還，能省下不少利息。
5. 能不能搭配理財型房貸／隨借隨還？ 對現金流波動大的人有幫助，但要留意這類方案利率通常較高。

把這 5 題問完，再把各家的利率與費用丟進上方計算機比一次，你會很清楚哪一家真的比較便宜。

常見問題 FAQ

Q：房貸每月還款怎麼算？

A：採本息平均攤還公式：每月還款 = 本金 × 月利率 ×(1+月利率)^期數 ÷ [(1+月利率)^期數 − 1]。月利率為年利率 ÷ 12，期數為年限 × 12。

Q：本息平均和本金平均差在哪？

A：本息平均每月還款固定、好規劃現金流，但總利息略高；本金平均每月償還的本金固定、月付前高後低，總利息較少，適合前期手頭較寬裕的人。

Q：寬限期會讓我多付利息嗎？

A：會。寬限期內只還利息、不還本金，前期負擔輕，但本金沒有減少，整體利息會變多，期滿後月付金也會跳高，建議先試算清楚。

Q：房貸利率大概多少才算合理？

A：自用住宅房貸利率通常參考「中華郵政 2 年期定儲機動利率」加碼計算；青年安心成家等政策性房貸利率較低。實際利率依銀行、信用條件與貸款成數而定，建議多家比較。本工具可輸入不同利率，直接看每月還款與總利息差多少。

Q：房貸可以貸幾成？頭期款要準備多少？

A：一般自用住宅約可貸 7～8 成，頭期款約 2～3 成；第二戶、豪宅或受《選擇性信用管制》影響的地區成數更低。除頭期款外，還要準備契稅、代書費、仲介費與裝潢等，建議多抓一些。可搭配「頭期款試算」與「購屋能力試算」一起評估。

Q：房貸最長可以貸幾年？

A：目前多數銀行房貸年限最長 30～40 年，但年限越長、總利息越多，且「年限＋借款人年齡」通常有上限（例如不超過 75 歲）。本工具可調整年限，直接比較「20 年 vs 30 年」的月付與總利息差距。

Q：薪水多少才買得起房？

A：銀行常用「每月房貸還款 ÷ 月收入」的負擔比（DTI）評估，一般建議不超過 40%。想知道以你的收入能負擔多少房價，用「購屋能力試算」；也要留意寬限期結束後月付會上升。

Q：房貸和信用貸款差在哪？

A：房貸以房屋為擔保、利率低（約 2%）、年限長；信貸無擔保、利率高（約 5～15%）、年限短。買房應以房貸為主，別用高利信貸補頭期款，否則整體利息負擔會大增。

Q：提前還房貸划算嗎？

A：提前還款省下的等於「你的房貸利率、且無風險」。若房貸利率高於你投資的預期報酬，提前還划算；反之拿去投資可能更好。可用「提前還款 vs 投資試算」比較，並留意是否有綁約期違約金。