房地合一稅試算：使用說明與常見問題

2021 年 7 月上路的「房地合一稅 2.0」，把短期炒房的稅率一路拉高到 45%，是賣房前一定要先算清楚的一筆稅。它按你的「持有期間」決定稅率——持有越短、稅率越高，目的就是抑制短期買賣。本工具幫你依持有期間與是否符合自住優惠，快速估算應繳的房地合一稅。

持有期間決定稅率：45% 到 15%

房地合一 2.0（境內個人）依持有期間課稅，這也是它最核心的設計：

• 持有 2 年以內：45%
• 超過 2 年、未滿 5 年：35%
• 超過 5 年、未滿 10 年：20%
• 超過 10 年：15%

課稅基礎是「課稅所得」，也就是：成交價 − 取得成本 − 相關費用（仲介費、代書費、契稅、裝修等）− 土地漲價總數額。不是拿整個賣價課稅。持有剛好卡在 2 年、5 年門檻附近時，多等幾天過門檻，稅率可能就少一大截。

自住優惠：獲利 400 萬免稅

如果符合自用住宅優惠，稅負會大幅降低：

• 本人、配偶或未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿 6 年。
• 課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分僅課 10%。
• 6 年內以一次為限。

也就是說，長期自住的房子賣掉，只要獲利在 400 萬內，房地合一稅是 0。工具裡把「符合自住優惠」切成「是」，就會用這個規則計算。買賣自住房前，先確認戶籍與居住年限是否湊得滿 6 年，往往能省下數十萬到上百萬的稅。

常見問題 FAQ

Q：房地合一稅什麼時候申報？

A：不動產所有權移轉登記日的次日起 30 天內，不論賺賠都要向國稅局申報，逾期會罰。

Q：賠錢賣也要報嗎？

A：要申報，但沒有所得就不用繳稅，且虧損可在往後 3 年內從房地交易所得中扣抵。

Q：繼承或受贈的房子怎麼算持有期間？

A：繼承取得的，持有期間可將被繼承人持有的時間合併計算；相關規定較細，建議個案諮詢國稅局或地政士。

Q：這試算準嗎？

A：本工具以「課稅所得」直接乘稅率簡化計算，未內建成本費用與土地漲價數額的推估。實際課稅所得與稅額請以國稅局申報核定為準。