房貸壓力測試：使用說明與常見問題

利率不會永遠這麼低。本工具幫你做「房貸壓力測試」——算出升息 1%、2%、3% 後每月還款會變多少、佔收入比例（DTI）多少。買房前先確認升息後你還撐得住，別把貸款額度拉到極限。

升息 2%，月付會多快 1.1 萬——你撐得住嗎？

台灣房貸幾乎都是「機動利率」，會隨央行升降息浮動。簽約時的低利率不保證繳完 30 年，這正是壓力測試存在的意義。以貸款 1,000 萬、目前利率 2.1%、30 年、月收入 8 萬試算：

• 目前 2.1%：月付 37,464 元（佔月收 47%）
• 升息 +1%（3.1%）：月付 42,702 元（佔月收 53%）
• 升息 +2%（4.1%）：月付 48,320 元（佔月收 60%）
• 升息 +3%（5.1%）：月付 54,295 元（佔月收 68%）

只是升息 2%，每月就要多擠出近 1.1 萬元，而且房貸吃掉的收入從 47% 一路飆到 60%。如果你買房時就把額度拉到極限、月付已經佔收入一半，那升息循環一來，生活會立刻被壓垮。

為什麼要「先假設升息」再決定買多貴的房？

買房最危險的心態是「用現在的低利率去算我付得起，然後把房價買到剛好付得起的上限」。因為：

• 房貸是 20～30 年的長約，這麼長的時間裡，一定會經歷升息循環，問題只是何時、升多少。
• 利率是你完全無法控制的變數，它由央行的貨幣政策決定，不會管你的家庭現金流。

所以正確做法是反過來：先假設「升息 2～3% 之後」的月付，確認那個數字你也能輕鬆負擔，再回推你「該買多貴的房、貸多少」。用「升息後」的標準買房，你才有安全邊際。這也是為什麼銀行核貸時，自己也會做壓力測試。

健康的界線：升息後 DTI 別超過 40%

DTI（月付佔月收入的比例）是判斷你撐不撐得住的核心指標。實務上的安全界線：

• 目前 DTI 就已 ≧ 40%：警訊。代表你幾乎沒有升息的緩衝空間，一升息就會非常吃力。
• 升息 2% 後 DTI 仍 ≦ 40%：相對安全。你有承受升息的餘裕。
• 升息 2% 後 DTI 超過 50%：危險。這代表你當初把額度拉太滿了，該考慮買便宜一點的房、或多準備一點頭期款把貸款金額壓低。

提醒：這個 DTI 要把所有貸款（房貸＋車貸＋信貸）一起算，而且分母最好用稅後可支配收入，不是帳面月薪，這樣才貼近你真實的現金流。

如果測出來「撐不住」，可以怎麼做？

1. 買便宜一點的房 / 加大自備款：直接把貸款金額壓低，是最根本的解法。與其買到頂、每天擔心升息，不如買剛好、住得安穩。
2. 拉長貸款年限：從 20 年改 30 年、或用到 40 年房貸，能降低每月月付、增加緩衝。代價是總利息變多，屬於「用總成本換現金流安全」。
3. 保留更多緊急備用金：升息時的緩衝，除了收入，就是你的存款。房貸族的備用金建議抓多一點（例如 6～12 個月月付）。
4. 評估固定利率或分段利率方案：若你極度在意升息風險，部分銀行有固定利率或前段固定的方案，能鎖住利率、換取安心（通常利率會略高一點）。

算出可貸上限用購屋能力試算，看不同利率下的月付與攤還用房貸試算，兩個一起搭配壓力測試，買房前就能把風險看清楚。

常見問題 FAQ

Q：為什麼要做壓力測試？

A：房貸動輒 20～30 年，期間利率很可能上升。先模擬升息後的月付，確保即使升息也負擔得起，才不會被迫斷頭賣房。

Q：升息 2% 是合理的測試標準嗎？

A：是常見的保守基準。歷史上利率波動常超過 2%，銀行核貸時也常用類似的壓力情境評估借款人的還款能力。

Q：月付佔收入多少才安全？

A：一般建議房貸月付不超過收入的 1/3；壓力測試（升息後）最好仍能控制在 40% 以內，留生活與意外的緩衝。