購屋能力試算：使用說明與常見問題

想買房，先看「貸得到多少」。本工具用你的月收入與可負擔的還款比例，反推最高可貸金額。原則：每月房貸不超過收入的 1/3，生活才不會被壓垮。

月收入 6 萬，到底能買多少錢的房？

很多人是先看上房子、才去問貸不貸得到，順序其實反了。正確做法是先算出自己的天花板，再回頭找對應總價的物件。

以月收入 6 萬、利率 2.1%、30 年試算（假設可貸 8 成）：

• 負擔比 30% → 月付上限 18,000 → 可貸約 480 萬 → 房價約 601 萬
• 負擔比 35% → 月付上限 21,000 → 可貸約 561 萬 → 房價約 701 萬
• 負擔比 40% → 月付上限 24,000 → 可貸約 641 萬 → 房價約 801 萬

注意：負擔比從 30% 拉到 40%，能買的房價從 600 萬跳到 800 萬——多了 200 萬的選擇空間，代價是每月多 6,000 元、而且撐 30 年。這也是為什麼「能貸多少」和「該貸多少」是兩回事。

「能貸到」不等於「該貸到」

銀行核貸看的是負債收入比（DTI），上限常見落在 60～70%。但那是「銀行願意借你的極限」，不是「你能過得好的建議」。

兩者的差別在於：銀行只在意你會不會違約，不在意你的生活品質。把月付拉到收入的 50%，你可能還是繳得出來——代價是完全存不下錢、沒有投資、沒有旅遊、也沒有犯錯的空間。

務實的三條線：

• 30% 以下：舒適。還有餘裕存錢、投資、應付意外。
• 30～35%：合理上限。多數理財建議的界線。
• 超過 40%：警戒。一次升息或一次收入中斷就會很痛。

而且這個比例要算所有貸款的總和（房貸＋車貸＋信貸＋學貸），並用稅後可支配收入當分母，不是帳面月薪。

這個數字沒告訴你的三件事

計算機算出的「可貸金額」是個理想值，實際核貸還會被這些因素修正：

1. 你的信用與收入證明：銀行看的是可佐證的收入（薪轉、扣繳憑單）。自營商、接案者、無固定薪轉的人，即使實際收入高，核貸成數與利率也常較差。
2. 房子本身的條件：銀行是根據鑑價（不是你的成交價）來核成數。老屋、屋齡過高、地段偏遠、坪數過小、頂加或工業宅，成數都可能被砍，甚至只貸 5～6 成。
3. 你已有的其他貸款：車貸、信貸、學貸都會佔用你的 DTI 額度，直接壓縮房貸可貸金額。想買房前，先把小額高利貸款清掉，可貸空間會明顯變大。

除了頭期款，你還需要準備這些錢

假設你看中 700 萬的房子、貸 8 成，頭期款要 140 萬。但實際上你要準備的遠不只 140 萬：

• 仲介費：買方常見約成交價的 1～2%（700 萬約 7～14 萬）
• 契稅、印花稅、代書費、規費：合計常見數萬元
• 貸款設定規費、開辦費、鑑價費
• 火災與地震險（銀行通常要求投保）
• 裝潢、家電、家具、搬家費：這項最容易爆預算，中古屋尤其
• 緊急備用金：千萬別把所有現金都拿去付頭期款，至少留 6 個月生活費

務實抓法：把頭期款之外再多準備房價的 5～10%。算完可貸金額後，記得用頭期款試算把自備款算清楚，並用房貸壓力測試看看升息 1～2% 後你還撐不撐得住。

常見問題 FAQ

Q：銀行最多貸我多少？

A：取決於收入、信用、其他負債與房屋鑑價。本工具依「月付佔收入比例」反推可貸額度，實際以銀行核定為準。

Q：負擔比例設多少合理？

A：一般建議房貸月付不超過月收入的 1/3（約 33%）；若有其他貸款，所有負債合計不超過收入的 40%。

Q：還要準備哪些錢？

A：除頭期款（房價 2～3 成），還有契稅、代書費、仲介費、裝潢與搬家費，建議多抓一筆預備金。