房貸「本息平均」還是「本金平均」？差 32.8 萬的選擇

📚 理財知識 · 2026-07-24

簽房貸合約時，銀行會問你要「本息平均攤還」還是「本金平均攤還」。很多人隨便選，但這個選擇 30 年下來可能差 30 幾萬。這篇用實際數字把兩者講清楚，幫你選出最適合自己現金流的方式。

兩者最大的差別：本金什麼時候還

• 本息平均攤還：每月還款金額固定不變，好規劃現金流，是多數人的選擇。但前期繳的多半是利息、本金降得慢。
• 本金平均攤還：每月償還的本金固定，加上當期利息，所以月付「前高後低」，一路遞減。因為本金降得快，總利息比較少。

用實際數字比較：貸 1,000 萬、2.1%、30 年

• 本息平均：每月固定還 37,464 元，30 年總利息 348.7 萬。
• 本金平均：首期要還 45,278 元（比本息高 7,814），之後逐月遞減，最後一期只還 27,826 元，30 年總利息 315.9 萬。

結果：本金平均比本息平均省下約 32.8 萬利息，代價是前期月付比較高。你可以把自己的條件丟進房貸試算，切換兩種方式看完整攤還表。

本金平均的月付，要到第 13.5 年才低於本息平均

這是最關鍵、也最少人知道的一點。本金平均雖然「前高後低」，但它的月付不是一開始就比較低——用上面的例子實際算：本金平均要到第 162 期（約第 13.5 年），月付才會降到低於本息平均的 37,464 元。

換句話說，前面 13 年多，你每個月都要付得比本息平均多，才能換到後面的輕鬆與總利息的節省。所以選本金平均，前提是你前十幾年的現金流撐得住。

那到底該選哪個？看你的現金流

適合本金平均（省最多）：

• 前期收入穩定、現金流寬裕，付得起較高的月付
• 想把總利息壓到最低
• 預期未來收入會下降（例如接近退休），趁前期多還本金

適合本息平均（最安全好規劃）：

• 前期現金流較緊，需要固定、可預期的月付
• 剛買房要裝潢、還有其他大筆支出
• 打算把多出來的錢拿去投資（房貸利率低時，本息平均月付較低、可留更多資金運用）

三個常被忽略的重點

1. 兩種方式都可以「提前還款」。 不管選哪種，只要手上有閒錢，都能提前還一筆本金來省利息、縮短年限。用提前還款試算看能省多少。
2. 別為了省利息，把前期現金流逼太緊。 本金平均雖然省 32.8 萬，但如果為了付較高的月付而沒了緊急備用金，反而更危險。先確保升息後的月付也撐得住。
3. 房貸利率低時，本息平均＋投資可能更划算。 台灣房貸利率通常很低，把本金平均前期多付的那筆錢拿去投資、賺取高於房貸利率的報酬，長期不一定輸給「省利息」。這要看你的投資紀律與報酬率。

沒有絕對的正確答案，關鍵是「你前期的現金流能不能撐、你有沒有更好的資金運用」。先用房貸試算把兩種方式都算一次，再對照你的購屋能力與現金流做決定。

※ 本文僅供理財規劃參考，不構成貸款建議，實際條件以各金融機構核定為準。

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